In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es zwei Arten von Eigentum: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Der Unterschied zwischen diesen beiden Arten von Eigentum liegt in der Nutzung und Verwaltung der betreffenden Bereiche oder Gebäudeteile.
Sondereigentum bezieht sich auf den Teil der Immobilie, der von einem einzelnen Eigentümer exklusiv genutzt und verwaltet wird. Dies kann zum Beispiel eine einzelne Wohnung, ein Balkon oder ein Stellplatz in der Tiefgarage sein. Jeder Eigentümer hat das Recht, sein Sondereigentum nach Belieben zu nutzen und zu verwalten, solange er die Rechte anderer Eigentümer nicht beeinträchtigt. Für das Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich, einschließlich der Instandhaltung und Reparatur.
Gemeinschaftseigentum hingegen bezieht sich auf alle Bereiche und Gebäudeteile in der WEG, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt und verwaltet werden müssen. Dies umfasst unter anderem das Treppenhaus, den Aufzug, das Dach, die Fassade, die Heizungsanlage und andere gemeinsame Räume. Für das Gemeinschaftseigentum ist die Eigentümergemeinschaft als Ganzes verantwortlich. Jeder Eigentümer hat zwar ein Nutzungsrecht an diesen Bereichen, ist jedoch nicht allein verantwortlich für die Instandhaltung oder Reparatur.
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird in der Regel von einem Verwalter oder einer Verwaltungsgesellschaft übernommen, die von der Eigentümergemeinschaft beauftragt wird. Diese Verwaltung ist aufgrund der gemeinsamen Verantwortung und der Interessen aller Eigentümer besonders wichtig. Hier werden Entscheidungen über die Instandhaltung, Reparatur und Erneuerung des Gemeinschaftseigentums getroffen. Auch die Kosten werden von allen Eigentümern gemeinsam getragen.
Insgesamt ist es wichtig, dass die Unterschiede zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in einer WEG klar definiert sind, um Konflikte zwischen den Eigentümern zu vermeiden und eine erfolgreiche Zusammenarbeit bei der Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie zu gewährleisten.

Typische Beispiele für Sondereigentum
- Badeinrichtung wie bspw. Dusche und Waschbecken
- Heizkörper (nur bei Etagenheizung)
- Heizkörper-Thermostate und Steuerungen innerhalb der Wohnung
- Einbauküche u. Kücheneinrichtung sowie dessen Anschlüsse
- Tapeten und der darunterliegende Putz / Feinputz
- Bodenbelag
- Türen (innerhalb der Wohnung, nicht die Wohnungstür)
- Wände (nicht tragende Wände)
- Elektrik (bspw. die Leitungen, Steckdosen, Lichtschalter usw.)
- Balkonbelag wie lose verlegte Steinplatten oder Holzdielen
Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum
- Aufzug
- Außenputz
- Balkone und Geländer
- Dach
- Fassade
- Fenster
- Flure
- Fundament
- Garten (z. B. Rasen, Bäume, Beete)
- Geländer
- Haustüren
- Heizung (Zentralheizung zur Versorgung aller Wohnungen, keine Etagenheizung)
- Hof
- Kamine
- Keller
- Kellerfenster
- Leitungen (z. B. Gas, Wasser, Elektrik, TV, Telefon) außerhalb des Sondereigentums
- Mauern (inkl. tragende Mauern innerhalb des Sondereigentums)
- Mülltonnen
- Wege (Pflastersteine, Schotter usw.)
- Zähler (z. B. Gas, Wasser)
- Zäune

Wichtig:
Auch in einer Wohnung kann sich mitunter Gemeinschaftseigentum befinden. Dazu gehören beispielsweise die Heizkörper und die entsprechenden Rohre, wenn alle Wohnungen über eine Zentralheizung mit Wärme versorgt werden. Viel wichtiger sind jedoch tragende Wände, die selbstverständlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Es wäre ja auch ein leicht beklemmendes Gedankenspiel, wenn einzelne Wohnungseigentümer entscheiden könnten, ob eine tragende Wand, welche die Statik des ganzen Hauses betrifft, herausgerissen werden kann. Die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist also überaus sinnvoll und schützt sowohl den Wohnungseigentümer in der Nutzung seiner Wohnung in Form von Sondereigentum als auch die Gemeinschaft, indem kein Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss verändert werden darf, was ebenfalls zu Einschränkungen für die Gemeinschaft aller Eigentümer oder auch für einzelne Wohnungseigentümer führen könnte.
Beachten Sie zum Thema „Unterschied von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft“ bitte, dass unsere Recherchen und Praxisbeispiele keine Rechtsberatung ersetzt. Im besten Fall wenden Sie sich bei Fragen an Ihren Verwalter oder einen Fachanwalt für eine tatsächliche Beurteilung eine Frage. Auch können Beschlüsse der Gemeinschaft hierzu eine bestehende Regelung oder eine Vereinbarung ersetzen bzw. ändern.
11 Antworten
Guten Tag Herr Kurz,
wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit 11 Parteien, bestehend aus 11 Reihenhäusern und einem Sondernutzungs- Außenbereich mit Stellplätzen. Wir suchen einen Hausverwalter der unser Gemeinschaftseigentum verwaltet. Haben sie die Kapazität und könnten sie uns übernehmen?
Und wo liegen wir preislich im Monat für die Verwaltung ? Danke schon mal im Voraus für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen Anita Kilb
Guten Tag Frau Kilb,
ja wir können dies gerne besprechen.
Ich melde mich in einer separaten eMail bei Ihnen.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Kurz
Guten Tag Herr Kurz.
Ich bin eine private Person und habe eine Eigentumswohnung Baujahr 2016. Im Bad lösen sich Fliesen von der Wand, weil diese sich vermutlich senkt. Sie ist eine nichtragende Trennwand zur Nachbarwohnung, mit dahinter liegenden Installationen. Wie sieht die Rechtslage aus. Zählt diese Wand zum Sondereigentum? In den Statuten ist dazu nichts zu lesen.
Für einen Hinweis wäre ich Ihnen dankbar.
Liebe Grüße
Reinhold Reichle
Hallo Reinhold Reichle,
eine Wohnungs-Außenwand (also die Trennwand des Sondereigentums) ist immer Gemeinschaftseigentum; da diese ja die beiden Sondereigentume trennt (und keiner von beiden dieses Gemeinschaftseigentum bspw. entfernen darf; daher zwangsweise Gemeinschaftseigentum). Typisch- u. Üblicherweise zählen Wandbeläge (wie auch Boden- und Deckenbeläge) zum Sondereigentum. (damit auch bereits ab dem Mauerwerk; d.h. inkl. Putz usw.) Wenn das Gemeinschaftseigentum nun das Sondereigentum; also die Trennwand durch Bewegungen die im Sondereigentum stehenden Wandfliesen beschädigt hat, demnach also die Gemeinschaft die Instandsetzungspflicht (für die beschädigten Wandfliesen) tragen. Ich hoffe ich konnte Ihnen hier mein Meinungsbild schildern und Ihnen hierzu weiterhelfen. Bei Rechtsfragen ziehen Sie unbedingt eine Rechtsberatung bei einem Fachanwalt hinzu. Oftmals empfehle ich in solchen Fällen eine Untersuchung durch einen unabhängigen Sachverständigen hinzu.
Viele Grüße
Ihr Alexander Kurz
Hallo Herr Reichle, in meiner Eigentumswohnung ist das Fenster im Schlafzimmer defekt ( Scharniere). Kein Eratz mehr erhältlich. Gehören Fenster zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum.
MfG
Alfred Gruber
Hallo Herr Gruber,
ob Fenster zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören, hängt von der rechtlichen Einordnung und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ab. In der Regel gelten Fenster jedoch als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, da sie zur äußeren Gebäudehülle gehören und somit das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen.
Das bedeutet, dass für die Instandhaltung und Reparatur der Fenster normalerweise die Eigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter zuständig ist, es sei denn, es gibt einen abweichenden Beschluss oder eine anderslautende Vereinbarung in der Teilungserklärung, die das Fenster als Sondereigentum deklariert.
Ich empfehle Ihnen, in der Teilungserklärung oder den Beschlüssen der Eigentümerversammlung nachzusehen, ob es spezielle Regelungen gibt. Falls Fenster zum Gemeinschaftseigentum zählen, sollten Sie den Verwalter darüber informieren und um Reparatur bitten.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Kurz
Guten Tag Herr Kurz,
wir haben gerade einen Disput mit unserer Hausverwaltung. Folgender Hintergrund.
Im Rahmen einer WEG-Eigentümerversammlung gab es 1998 seinen Beschluss, dass die Fenster jeder Wohnung zum Sondereigentum gehören und der Austausch von jedem Eigentümer selbst zu bezahlen ist. Diese Praxis wurde bis vo rkurzen auch so gelebt und viele Eigentümer haben den Austausch selbst gezahlt. Nun gab es 2022 eine Rechnung an die WEG über den Austausch von Fenstern, die in der Eigentümerversammlung aufgrund des Beschlusses abgelehnt wurde. Der Verwalter hat dieser Abstimmung nicht widersprochen. Im Nachhinein hat er die Zahlung nicht zurückgefordert und den Beirat auch nicht darüber informiert. Ein weiterer Austausch von Fenstern hat nun erneut stattgefunden und die WEG mit den Kosten belastet.
Begründung der Verwaltung:
Der Beschluss aus dem Jahr 1998 war eigentlich rechtswidrig und unwirksam. Obwohl seit der WEG-Reform 2020 solche Beschlüsse wieder rechtlich haltbar sind, gilt der Beschluss von 1998 nicht mehr und muss neu gefasst werden. Der Austausch der Fenster in 2022 und 2024 muss von der WEG gezahlt werden.
Inwieweit können die Eigentümer der WEG, die ihre Fenster aufgrund des Beschlusses von 1998 selbst gezahlt haben, die Zahlung von der WEG zurückfordern oder den Verwalter belangen, da dieser nicht nach geltendem Recht gehandelt hat (Ablehnung der Kostenübernahme).
Vielen Dank bereits im voraus für Ihre Mühe.
Guten Tag Herr Behrens,
in Ihrem Fall ist die Frage, ob der Beschluss von 1998 bezüglich der Einstufung der Fenster als Sondereigentum tatsächlich rechtlich wirksam war und ob er nach geltendem Recht weiterhin Bestand hatte. Hier sind mehrere Aspekte zu beachten:
Beschlusslage 1998:
Wenn der Beschluss von 1998 rechtswidrig war, wie die Verwaltung nun argumentiert, wäre dieser von Anfang an unwirksam gewesen. Das bedeutet, dass er keine bindende Wirkung für die Eigentümergemeinschaft (WEG) gehabt hätte. Allerdings gilt im Wohnungseigentumsrecht der Grundsatz, dass Beschlüsse, die nicht rechtzeitig angefochten werden, auch dann wirksam bleiben, wenn sie möglicherweise rechtswidrig sind. Somit könnte der Beschluss durchaus jahrelang Bestand gehabt haben, selbst wenn er ursprünglich nicht rechtmäßig war.
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 hat in der Tat viele rechtliche Unsicherheiten beseitigt. Fenster gehören fest zum Gemeinschaftseigentum, es sei denn, eine klare abweichende Regelung besteht. Nach der WEG-Reform könnte ein neuer Beschluss gefasst werden, um Fenster als Sondereigentum zu deklarieren. Da dies aber 1998 nicht der Fall war, argumentiert die Verwaltung jetzt, dass der alte Beschluss nicht mehr gültig sei.
Eigentümer, die ihre Fenster auf Grundlage des Beschlusses von 1998 selbst bezahlt haben, könnten möglicherweise eine Rückforderung gegenüber der WEG geltend machen. Dies hängt allerdings davon ab, ob der Beschluss von 1998 als unwirksam bewertet wird und ob die Verjährungsfrist für solche Ansprüche bereits abgelaufen ist. Die allgemeine Verjährungsfrist für Ansprüche im Zivilrecht beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Diese beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Eigentümer Kenntnis von den Umständen hatte.
Da die Fenster teils schon seit Jahren ausgetauscht wurden, könnte hier eine Verjährung eingetreten sein.
Der Verwalter hat die Pflicht, Beschlüsse der WEG umzusetzen und die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren.
Sollte er tatsächlich gegen geltendes Recht verstoßen haben oder Beschlüsse der Gemeinschaft nicht korrekt umgesetzt haben, könnte hier ein Verschulden vorliegen. Der Verwalter wäre möglicherweise schadensersatzpflichtig, wenn nachgewiesen werden kann, dass durch sein Handeln ein finanzieller Schaden für die WEG oder einzelne Eigentümer entstanden ist. Allerdings müsste geprüft werden, ob der Verwalter fahrlässig gehandelt hat, indem er die Rückforderung der Zahlung nicht eingeleitet hat.
Meine Empfehlung: Es wäre ratsam, einen Fachanwalt für WEG-Recht hinzuzuziehen, um den konkreten Sachverhalt rechtlich prüfen zu lassen. Insbesondere sollte untersucht werden, ob der Beschluss von 1998 tatsächlich unwirksam war und ob Rückforderungsansprüche der Eigentümer aufgrund der zwischenzeitlich vergangenen Zeit verjährt sind. Außerdem sollte die Rolle des Verwalters detailliert beleuchtet werden, um eventuell Ansprüche gegen ihn durchzusetzen.
Ich hoffe, diese Einschätzung hilft Ihnen weiter.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Kurz
Für den Informationstext noch eine wichtige Hinzufügung: die Außenwände der Wohnung gehören zum Gemeinschaftseigentum – ob tragend oder nicht – die Putzschicht ausgenommen. Bisweilen wird es so missverstanden, dass darunter nur Wände zur Gebäudeaußenseite hin gemeint sein könnten.
Aber auch Wände gegenüber Nachbarwohnungen sind „Außenwände“ die das Sondereigentum begrenzen. Es kommt eben auf den „Außenwand“-Begriff aus dem WEG-Recht an, nicht um baufachliche Bezeichnungen.
Dieses wird z. B. bei allzu gedankenlos geplanten Badsanierungen bisweilen zum teuren Fehler – wenn unerlaubt Unterputzarmaturen, Leitungen und ganze Regenduschen in Wände zu Wohnungsnachbarn eingebaut eingebaut werden. – Bisweilen auch noch ohne dabei irgendeinen Gedanken an den Schallschutz zu verlieren.
Wodurch im Ergebnis selbst Installationen die nur aufgeschraubt oder aufgeklebt sind (z. B. „hart“ aufgeschraubte Wandscheiben für Eckventile, nicht entkoppelte Porenbeton-Vorsatzschalen) unzulässig werden können.
Guten Tag Herr Kurz, wir sind eine ETG mit 6 Einheiten. Nun müssen 2 Balkone saniert werden. Die Frage ist nun ob die Eigentümer den Balkonbelag (Fliesen) selbst beantragen können, oder ob die Eigentümergemeinschaft hierüber bestimmen kann. Und müssen für die Arbeit am Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum getrennte Angebote eingeholt werden? Ich bedanke mich für Ihre Auskunft
E. Blechschmidt
Sehr geehrte Frau Blechschmidt,
vielen Dank für Ihre Nachricht und die gestellten Fragen zur Sanierung der Balkone in Ihrer Eigentümergemeinschaft.
Gerne gebe ich Ihnen hierzu eine Rückmeldung:
Bestimmung über den Balkonbelag (Fliesen):
Die Entscheidung, ob die Eigentümer den Balkonbelag (Fliesen) selbst beantragen können oder ob dies durch die Eigentümergemeinschaft geregelt wird, hängt von der Einordnung des Balkonbelags ab.
Handelt es sich um Sondereigentum (z. B. Fliesen als Teil der individuellen Nutzung), kann der jeweilige Eigentümer in der Regel selbst darüber entscheiden.
Ist der Belag hingegen als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums einzustufen (z. B. wenn er direkt mit der Abdichtung oder der tragenden Konstruktion des Balkons verbunden ist), liegt die Entscheidung bei der Eigentümergemeinschaft und erfordert einen entsprechenden Beschluss.
Ich empfehle, dies anhand Ihrer Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung im Detail zu prüfen, da dort häufig spezifische Regelungen enthalten sind.
Angebote für Arbeiten an Sonder- und Gemeinschaftseigentum:
Für Arbeiten, die sowohl das Gemeinschaftseigentum (z. B. Abdichtung, tragende Teile) als auch das Sondereigentum (z. B. Belag, Bodenaufbau) betreffen, ist es sinnvoll, getrennte Angebote einzuholen. Dies schafft Klarheit über die jeweiligen Kostenanteile und erleichtert die Zuordnung der Verantwortlichkeiten. Alternativ kann auch ein gemeinsames Angebot eingeholt werden, das die Kostenpunkte eindeutig aufschlüsselt.
Bitte beachten Sie, dass bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum die Eigentümergemeinschaft stets einen Beschluss fassen muss, um die Maßnahme und die Beauftragung der ausführenden Firma zu legitimieren.
Für eine verbindliche Klärung der Zuständigkeiten und eine rechtssichere Umsetzung empfehle ich, im Zweifel einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen.
Sollten Sie weitere Fragen haben melden Sie sich gern!
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Kurz