Unterschied von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es zwei Arten von Eigentum: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Der Unterschied zwischen diesen beiden Arten von Eigentum liegt in der Nutzung und Verwaltung der betreffenden Bereiche oder Gebäudeteile.

Sondereigentum bezieht sich auf den Teil der Immobilie, der von einem einzelnen Eigentümer exklusiv genutzt und verwaltet wird. Dies kann zum Beispiel eine einzelne Wohnung, ein Balkon oder ein Stellplatz in der Tiefgarage sein. Jeder Eigentümer hat das Recht, sein Sondereigentum nach Belieben zu nutzen und zu verwalten, solange er die Rechte anderer Eigentümer nicht beeinträchtigt. Für das Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich, einschließlich der Instandhaltung und Reparatur.

Gemeinschaftseigentum hingegen bezieht sich auf alle Bereiche und Gebäudeteile in der WEG, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt und verwaltet werden müssen. Dies umfasst unter anderem das Treppenhaus, den Aufzug, das Dach, die Fassade, die Heizungsanlage und andere gemeinsame Räume. Für das Gemeinschaftseigentum ist die Eigentümergemeinschaft als Ganzes verantwortlich. Jeder Eigentümer hat zwar ein Nutzungsrecht an diesen Bereichen, ist jedoch nicht allein verantwortlich für die Instandhaltung oder Reparatur.

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird in der Regel von einem Verwalter oder einer Verwaltungsgesellschaft übernommen, die von der Eigentümergemeinschaft beauftragt wird. Diese Verwaltung ist aufgrund der gemeinsamen Verantwortung und der Interessen aller Eigentümer besonders wichtig. Hier werden Entscheidungen über die Instandhaltung, Reparatur und Erneuerung des Gemeinschaftseigentums getroffen. Auch die Kosten werden von allen Eigentümern gemeinsam getragen.

Insgesamt ist es wichtig, dass die Unterschiede zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in einer WEG klar definiert sind, um Konflikte zwischen den Eigentümern zu vermeiden und eine erfolgreiche Zusammenarbeit bei der Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie zu gewährleisten.

Typische Beispiele für Sondereigentum

• Badeinrichtung wie bspw. Dusche und Waschbecken
• Heizkörper (nur bei Etagenheizung)
• Heizkörper-Thermostate und Steuerungen innerhalb der Wohnung
• Einbauküche u. Kücheneinrichtung sowie dessen Anschlüsse
• Tapeten und der darunterliegende Putz / Feinputz
• Bodenbelag
• Türen (innerhalb der Wohnung, nicht die Wohnungstür)
• Wände (nicht tragende Wände)
• Elektrik (bspw. die Leitungen, Steckdosen, Lichtschalter usw.)
• Balkonbelag wie lose verlegte Steinplatten oder Holzdielen

Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum

• Aufzug
• Außenputz
• Balkone und Geländer
• Dach
• Fassade
• Fenster
• Flure
• Fundament
• Garten (z. B. Rasen, Bäume, Beete)
• Geländer
• Haustüren
• Heizung (Zentralheizung zur Versorgung aller Wohnungen, keine Etagenheizung)
• Hof
• Kamine
• Keller
• Kellerfenster
• Leitungen (z. B. Gas, Wasser, Elektrik, TV, Telefon) außerhalb des Sondereigentums
• Mauern (inkl. tragende Mauern innerhalb des Sondereigentums)
• Mülltonnen
• Wege (Pflastersteine, Schotter usw.)
• Zähler (z. B. Gas, Wasser)
• Zäune

Wichtig:

Auch in einer Wohnung kann sich mitunter Gemeinschaftseigentum befinden. Dazu gehören beispielsweise die Heizkörper und die entsprechenden Rohre, wenn alle Wohnungen über eine Zentralheizung mit Wärme versorgt werden. Viel wichtiger sind jedoch tragende Wände, die selbstverständlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Es wäre ja auch ein leicht beklemmendes Gedankenspiel, wenn einzelne Wohnungseigentümer entscheiden könnten, ob eine tragende Wand, welche die Statik des ganzen Hauses betrifft, herausgerissen werden kann. Die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist also überaus sinnvoll und schützt sowohl den Wohnungseigentümer in der Nutzung seiner Wohnung in Form von Sondereigentum als auch die Gemeinschaft, indem kein Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss verändert werden darf, was ebenfalls zu Einschränkungen für die Gemeinschaft aller Eigentümer oder auch für einzelne Wohnungseigentümer führen könnte.

Beachten Sie zum Thema „Unterschied von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft“ bitte, dass unsere Recherchen und Praxisbeispiele keine Rechtsberatung ersetzt. Im besten Fall wenden Sie sich bei Fragen an Ihren Verwalter oder einen Fachanwalt für eine tatsächliche Beurteilung eine Frage. Auch können Beschlüsse der Gemeinschaft hierzu eine bestehende Regelung oder eine Vereinbarung ersetzen bzw. ändern.