Heizen mit Holz - die Kosten zahlt der Vermieter!

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Alexander Kurz

Sind Kosten für Feuerholz Betriebskosten?

Im Allgemeinen zählen zu den üblichen Nebenkosten von Mietwohnungen alle Kosten des laufenden Betriebes.
Der Betrieb ist in diesem Fall das gesamte Wohnhaus, die Kosten hierfür sind bspw. die Gebäudeversicherung, die wöchentliche Treppenhausreinigung, die Kosten für die regelmäßige Gartenpflege, Allgemeinstrom, Gas- oder Stromkosten für die Zentralheizung und auch die Kosten für deren Wartung.

Aufgrund der aktuellen Kostensteigerung für Gas und Heizöl heizen inzwischen viele mit Holz. Wer einen Ofen oder Kamin besitzt und mit Holz heizt, kann dadurch kräftig Heizkosten sparen – doch die Kosten für das Feuerholz steigen zurzeit ebenfalls. Grundstückseigentümer, die den eigenen Baumbestand reduzieren und das dadurch gewonnene Feuerholz ihren Mietern kostengünstig überlassen möchten, müssen hier besonders aufpassen, denn die Kosten für die Baumfällung und Zerkleinerung der Baumstämme sind nicht als Betriebskosten abzurechnen.

Sind Kosten für Feuerholz Betriebskosten?

Klar würde man denken, dass auch die Kosten für eigenes Feuerholz aus dem Garten des Mehrfamilienhauses ebenfalls als Betriebskosten der Mieter zu zahlen hat. Dies stimmt jedoch leider nicht, wie das Landgericht Leipzig gegen einen Vermieter entschied:

Während Vermieter Tätigkeiten im Bereich der Gartenpflege als Betriebskosten auf die Mieter umlegen können, ist dies bei der Fällung von Bäumen nicht der Fall. Denn das Anlegen und Pflegen von Pflanzen, das Beschneiden von Hecken oder die Rasenpflege sind wiederkehrende Tätigkeiten, die zur Pflege des Gemeinschaftseigentums zählen. Das Baumfällen hingegen ist eine einmalige Tätigkeit, die aufgrund der langen Lebensdauer von Bäumen nur selten durchgeführt wird.

So entschied das Amtsgericht Leipzig in einem Streitfall (AZ 168 C 7340/19), dass die Kosten für das Fällen von Bäumen nicht als laufende Kosten in der Betriebskostenabrechnung auftauchen dürfen. Ein Vermieter hat einen Holzfäller damit beauftragt, die auf seinem Grundstück stehende Robinie und Korkenzieherweide abzuholzen. Diese Kosten legte er in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um. So sollte jede Mietpartei 50,45 Euro mehr bezahlen.

Damit waren die Mieter nicht einverstanden und erhoben Klage. Das Gericht entschied zugunsten der Mieter. Um Kosten als Betriebskosten zu verrechnen, müssen die Tätigkeiten regelmäßig erfolgen. Auch wenn unter „Regelmäßigkeit“ ebenfalls ein mehrjähriger Turnus zählt, trifft diese Anforderung auf das Fällen von Bäumen nicht zu. Somit muss der Vermieter die Kosten für den Holzfäller selbst tragen.

Quelle: LG Leipzig

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Als Immobilienkaufmann, zertifizierter WEG-Verwalter (IHK) und Bau-Sachverständige fasse ich für meine Leser*innen alle wissenswerten Neuigkeiten und interessanten Themen rund um Immobilien und deren Hausverwaltung hier zusammen. Lesen Sie gerne mehr und teilen Sie meine Berichte, wenn sie Ihnen gefallen.

7 Antworten

  1. Hallo, ich habe da eine andere Frage: Darf man die Kosten für eine extra Gartenpflege an den Mieter weitergeben oder ist das vielleicht zu viel? Einen eigenen Gärtner oder Hausmeister gibt es in der Liegenschaft nicht. Daher ist das hier vielleicht anders gelöst.
    Vielen Dank!

    1. Hallo @Silvia, an Mieter sind üblicherweise nur Kosten der regelmäßigen Bewirtschaftung umlagefähig, dies wäre bspw. ein Hausmeister(-Service) oder Gärtner für die regelmäßige (wöchentliche/monatliche/quartalsmäßige) Pflege der Liegenschaft und auch der für Ihren Mieter zugängliche Allgemeinflächen wie auch Gartenflächen. Das bspw. alle paar Jahre anfallende Rückschneiden von Bäumen auf dem Grundstück ist daher nicht an Mieter umlagefähig und sind vom Eigentümer zu bezahlen.

      Ich hoffe ich konnte damit etwas weiterhelfen. Bitte beachten Sie unbedingt die Vereinbarungen im Mietvertrag und befragen Sie im Zweifel einen Rechtsanwalt mit Fragen zu Rechtsthemen, ich kann hier nur Berichte aus der täglichen Praxis wiedergeben.
      Herzliche Grüße
      Ihr Alexander Kurz

  2. darf man dann das gewonnene Holz, das geheizt wurde mit einem Preis versehen und dem Mieter in Rechnung stellen? Oder lässt sich dies nur in der Kaltmiete berücksichtigen?

    1. Hallo ABC,
      ja das ginge sicherlich, wenn Ihr Mieter das Holz dann freiwillig bei Ihnen kauft und hierzu nicht irgendwie gezwungen wird.

      Ich hoffe ich konnte damit etwas weiterhelfen. Im Zweifel befragen Sie bitte einen Rechtsanwalt mit Fragen zu Rechtsthemen, ich kann hier nur Berichte aus der täglichen Praxis wiedergeben.
      Herzliche Grüße
      Ihr Alexander Kurz

  3. Guten Tag,
    eventuell können sie mir diese Frage beantworten
    ich wohne in einem 2-Familienhaus zusammen mit dem Vermieter, Heizung und Warmwasseraufbereitung erfolgt mit einem Holzofen,
    der Vermieter bezieht das Holz aus seinem eigenen Wald, es gibt also keine Rechnung für den m³, noch für das Fällen der Bäume usw.

    1. für die Berechnung der Nebenkosten besteht er auf einen wesentlich höheren m³-Preis als ich auf dem freien Markt zur Zeit dafür zahlen würde
    2. seine Arbeit zum Holzschlagen, Spalten, Stapeln, Trocknen und ins Haus schaffen will er auch noch, geschätzt in €, auf die Nebenkosten umlegen.

    Inwieweit ist das statthaft, gesetzlich geregelt, in wie weit können Nebenkosten ohne Belege geschätzt werden.
    Ich weiß das ein Vermieter beim zustande kommen und bei der Aufstellung der Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten hat

    Mit freundlichen Grüßen
    K.N.

    1. Guten Tag Herr Neuegbauer,
      in Ihrer Situation, bei der Heiz- und Warmwasserversorgung durch den Vermieter mittels eines Holzofens erfolgt, gibt es tatsächlich einige rechtliche Rahmenbedingungen, die zu beachten sind.

      Berechnung des Holzpreises: Der Vermieter darf die Kosten für das von ihm bereitgestellte Holz auf die Nebenkosten umlegen, muss sich jedoch grundsätzlich an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit halten.
      Das bedeutet, er darf nur die Kosten in Rechnung stellen, die ein vergleichbar wirtschaftlich denkender Eigentümer ebenfalls aufwenden würde. Wenn der von ihm verlangte m³-Preis wesentlich über den marktüblichen Preisen liegt, könnte dies gegen diesen Grundsatz verstoßen. Der Vermieter muss sich also an den aktuellen Marktpreisen orientieren, auch wenn das Holz aus seinem eigenen Wald stammt und keine externe Rechnung vorliegt.

      Belege und Schätzungen in der Nebenkostenabrechnung: Grundsätzlich muss der Vermieter die Betriebskosten belegbar machen, das heißt, es sollten nachvollziehbare Kostenpositionen in der Nebenkostenabrechnung erscheinen. Schätzungen sind nur dann zulässig, wenn keine anderweitige Berechnung möglich ist, z.B. weil keine Rechnungen vorliegen. Selbst dann sollte die Schätzung jedoch nachvollziehbar sein und der Vermieter muss die Grundlage der Schätzung darlegen können.

      Im Streitfall müsste der Vermieter nachweisen, dass seine Berechnung den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
      Falls der Preis und die angesetzten Arbeitskosten deutlich über dem Marktwert liegen und keine Belege vorgelegt werden, könnten Sie dies anfechten und sich im Zweifel rechtlichen Rat bei einem Anwalt holen.

      Mit freundlichen Grüßen
      Alexander Kurz

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