Verfasser:

Picture of Alexander Kurz

Alexander Kurz

Musterbeschluss über Kostentragung / Instandhaltung, Kostenverteilung (speziell: Fenster, Balkon- u. Wohnungseingangstüren)

Die neue Beschlusskompetenz zur Begründung von Kostenverteilungsschlüssel für Erhaltungsmaßnahmen ermöglicht auch, die Kostenverteilung schlicht für die Verteilung der Kosten einzelner Gebäudeteile zu beschließen. Der folgende Beschlussvorschlag hat den Klassiker „Fenster/Balkon-/Wohnungseingangstüren“ zum Inhalt, damit den jeweiligen Sondereigentümer alle Erhaltungskosten für die Fenster und Türen seiner Einheit einschließlich derjenigen für einen Austausch treffen. Entsprechende Beschlüsse sind seit 1.12.2020 wirksam. Altbeschlüsse bleiben indessen mangels Beschlusskompetenz nichtig, solange sie nicht auf eine Öffnungsklausel gestützt werden können. Die neue Beschlusskompetenz in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist auf die Kostenverteilung begrenzt. Für Beschlüsse mit dem Inhalt, dass jeder Eigentümer selbst für die Erhaltung seiner Fenster zu sorgen hat, besteht weiterhin keine Beschlusskompetenz. Diese sind also weiterhin nicht möglich. Es besteht allein die Opti-on, bauwilligen Eigentümern die von ihnen begehrte Maßnahme zu gestatten.

TOP XX: Beschlussfassung zur Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern im Bereich des Sondereigentums sowie der Eingangstür zur Sondereigentumseinheit

Beschluss-Vorschlag/Beschlussantrag:
Die Kosten notwendiger Erhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen an Außenfenstern im Bereich einer Sondereigentumseinheit einschließlich ihres Austauschs hat der jeweilige Eigentümer der betroffenen Sondereigentumseinheit zu tragen. Entsprechendes gilt für Erhaltungsmaßnahmen einschließlich des Austauschs von Eingangstüren zu den Sondereigentumseinheiten. Auch diese Kosten hat der betreffende Eigentümer der jeweilig betroffenen Sondereigentumseinheit zu tragen.

Die Finanzierung der Kosten derartiger Maßnahmen erfolgt zunächst aus der Erhaltungsrücklage. Der Verwalter hat die sich auf Grundlage der ihm seitens des Fachunternehmens erteilten Rechnung ergebenden Kosten und alle weiteren diesbezüglich verbundenen Kosten und Gebühren dem jeweils betroffenen Wohnungseigentümer in Rechnung zu stellen und den Rechnungsbetrag nach erfolgter Zahlung der Erhaltungsrücklage zuzuführen.

Achtung! Selbst wenn Sie für den Erhalt / Erneuerung der Fenster Ihrer Wohnung selbst zahlen müssen, bestimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Art der Erhaltung. Das bedeutet, die Gemeinschaft entscheidet beispielsweise über das Rahmenmaterial bei neuen Fenstern / Türen oder über die Farbe eines neuen Anstrichs.

Diesen Beitrag teilen bei:

Facebook
Twitter
Pinterest
LinkedIn

Dieser Bericht wurde veröffentlicht von:

Picture of Alexander Kurz

Alexander Kurz

Als Immobilienkaufmann, zertifizierter WEG-Verwalter (IHK) und Bau-Sachverständige fasse ich für meine Leser*innen alle wissenswerten Neuigkeiten und interessanten Themen rund um Immobilien und deren Hausverwaltung hier zusammen. Lesen Sie gerne mehr und teilen Sie meine Berichte, wenn sie Ihnen gefallen.

8 Antworten

  1. Sehr geehrter Herr Kurz,
    ich habe folgendes zum o. g. Thema gelesen, bzw. ergibt sich daraus folgende Frage an Sie:

    Wenn ich als EG die Kosten z. B. Wohnungseingangstüre zu 100 % tragen soll – durch Beschluss festgelegt -, kann aber die Verwaltung / die Gemeinschaft nicht ohne Zustimmung von mir den Austausch vornehmen?

    Für Ihre Stellungnahme wäre ich sehr dankbar.

    Mit freundlichem Gruß

    Herbert Born

  2. Sehr geehrter Herr Born,

    vielen Dank für Ihre Nachricht und die Schilderung Ihrer Frage.

    Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass es in Wohnungseigentümergemeinschaften grundsätzlich möglich ist, dass durch einen Beschluss bestimmte Kosten, wie beispielsweise die für den Austausch einer Wohnungseingangstüre, einem einzelnen Eigentümer auferlegt werden. Solche Beschlüsse müssen jedoch im Einklang mit den gesetzlichen Regelungen und der Teilungserklärung stehen.

    Hinsichtlich Ihrer Frage, ob die Verwaltung bzw. die Gemeinschaft ohne Ihre Zustimmung den Austausch der Wohnungseingangstüre vornehmen kann, kommt es auf verschiedene Faktoren an. Grundsätzlich gilt:

    Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum: Die Wohnungseingangstüre gehört in der Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum, da sie das Gebäude nach außen hin abschließt. Dementsprechend liegt die Zuständigkeit für deren Instandhaltung oder Austausch grundsätzlich bei der Gemeinschaft.

    Beschlussfassung: Wenn die Gemeinschaft einen Beschluss gefasst hat, dass die Wohnungseingangstüre ausgetauscht werden soll und die Kosten dafür zu 100 % Ihnen auferlegt werden, dann ist dieser Beschluss bindend, solange er ordnungsgemäß zustande gekommen ist und nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt.

    Zustimmung: Ihre Zustimmung zum Austausch könnte erforderlich sein, wenn Sie durch den Austausch in besonderer Weise betroffen sind, etwa durch eine Veränderung Ihres Sondereigentums. In den meisten Fällen genügt jedoch ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, um solche Maßnahmen durchzuführen.

    Zusammengefasst bedeutet dies, dass Sie grundsätzlich die Kosten für den Austausch der Wohnungseingangstüre tragen müssen, wenn dies so beschlossen wurde. Ihre Zustimmung zum eigentlichen Austausch ist in der Regel nicht erforderlich, solange es sich um eine Maßnahme des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und der Beschluss ordnungsgemäß gefasst wurde.

    Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

    Es handelt sich hierbei jedoch nur um eine beispielhafte Erklärung und nicht um eine Rechtsberatung. In jedem Fall würde ich Ihnen empfehlen einen Fachanwalt zu konsultieren und Ihre Fragen rechtlich prüfen zu lassen,.

    Mit freundlichen Grüßen
    Alexander Kurz

  3. Was macht man als ein ET von 13 Wohnungen, wenn der Verwalter
    1. Die Betriebskistenabrechnungen erst zum 9.November erstellt?
    2. wenn er zugesagte Aufgaben für die Wiederherstellung der Gegensprech- und Türöffnungsanlage über ca. 4 Jahre nicht umsetzt und mir ein neuer Mieter (schwerbehindert) nach nur einem Miettag kündigt
    3. wenn der Verwalter Leistungen abrechnet, diese aber nicht erbringt. Angeblich sollen über mehrere Jahre kein Zugang zu meinen beiden Wohnungen für die Wartungsaktivitäten der Rauchwarnmelder

    1. Guten Tag Herr Drosdatis,

      zu Ihren Fragen bezüglich des Verhaltens des Verwalters hier meine Einschätzung:

      Verspätete Betriebskostenabrechnungen (erst am 9. November):

      Nach § 556 BGB muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Bei verspäteter Erstellung haben die Mieter das Recht, Nachzahlungen zu verweigern. Dies kann Ihnen als Eigentümer Schwierigkeiten bereiten, insbesondere bei der Verwaltung Ihrer Immobilien.
      Vorgehen: Sie sollten den Verwalter schriftlich auf diese Pflicht hinweisen und eine Abmahnung aussprechen. Dabei können Sie eine Frist setzen, bis zu der die Abrechnungen vorliegen müssen, um künftige Verzögerungen zu vermeiden.

      Nicht umgesetzte Wiederherstellung der Gegensprech- und Türöffnungsanlage über 4 Jahre:

      Wenn der Verwalter trotz Zusagen keine Maßnahmen ergriffen hat und dies zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führt, kann das als Verletzung seiner Pflichten gewertet werden. Besonders schwerwiegend ist dies, wenn ein schwerbehinderter Mieter betroffen ist.
      Vorgehen: Auch hier ist eine schriftliche Abmahnung notwendig, in der Sie auf die lange Verzögerung hinweisen und eine Frist für die Fertigstellung setzen. Sollten Sie durch den Mieterauszug wirtschaftliche Verluste erleiden, könnten Sie prüfen, ob Sie Schadensersatz vom Verwalter fordern können.

      Abrechnung nicht erbrachter Leistungen (Wartung der Rauchwarnmelder):

      Wenn der Verwalter Leistungen abrechnet, die nicht erbracht wurden, liegt möglicherweise ein Betrug vor. Das kann schwerwiegende rechtliche Konsequenzen haben. Die Wartung der Rauchwarnmelder ist eine wichtige Sicherheitsmaßnahme, und es wäre problematisch, wenn dies nicht ordnungsgemäß erfolgt ist.
      Vorgehen: Fordern Sie detaillierte Nachweise über die angeblich erbrachten Wartungsarbeiten an. Falls diese nicht vorliegen, sollten Sie die Rückerstattung der entsprechenden Kosten verlangen und möglicherweise auch rechtliche Schritte gegen den Verwalter einleiten.

      Empfehlungen:
      Schriftliche Abmahnungen: Setzen Sie dem Verwalter in allen drei Fällen schriftlich Fristen zur Erfüllung seiner Pflichten.
      Eigentümerversammlung: Besprechen Sie diese Vorfälle mit den anderen Eigentümern. Gemeinsam könnten Sie überlegen, ob ein Wechsel des Verwalters in Betracht gezogen werden sollte.
      Rechtliche Schritte: Wenn der Verwalter weiterhin seine Pflichten verletzt, wäre es sinnvoll, rechtliche Schritte zu erwägen, eventuell auch mit Unterstützung eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

      Ich hoffe, diese Einschätzung hilft Ihnen weiter.

      Mit freundlichen Grüßen
      Alexander Kurz

  4. Sehr geehrter Herr Kurz,

    über eine Internetrecherche bin ich auf Ihren Beitrag gestoßen, der mir Hoffnung macht.

    Wir sind seit 2021 Mitglied einer WEG. Es soll nun die Wohnungseingangstür ausgetauscht werden. Laut TE aus dem Jahr 1995 zählen die Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum. Für mich war damit klar, dass die WEG die Kosten für den Austausch trägt. Die HV verweist nun aber auf einen einstimmigen WEG-Beschluss aus dem Jahr 2014, „dass jeder Wohnungseingentümer seine Wohnungseingangstür auf eigene Kosten erneuern lassen darf.“ Demnach sollen wir die Kosten für den Austausch zahlen.

    Wenn ich Ihren Beitrag richtig durchdringe, dann ist der o. g. Altbeschluss aus 2014 mangels Beschlusskompetenz nichtig, solange er nicht auf eine Öffnungsklausel gestützt werden kann. Korrekt? Mir ist die Argumentationslinie noch nicht vollends klar. Können Sie das bitte noch etwas ausführlicher erörtern? Herzlichen Dank im Voraus!

    Viele Grüße
    Christian Müller

    1. Sehr geehrter Herr Müller,

      vielen Dank für Ihre Antwort auf meinen Bericht.

      Ihre Einschätzung bezüglich der Nichtigkeit des genannten Beschlusses aus dem Jahr 2014 könnte durchaus zutreffen, wenn bestimmte Voraussetzungen nicht erfüllt sind.
      Lassen Sie mich das Thema etwas genauer erläutern:

      Rechtlicher Hintergrund
      Nach § 5 WEG gehören Wohnungseingangstüren in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen und der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum dienen. Dies gilt, sofern in der Teilungserklärung (TE) keine abweichenden Regelungen getroffen wurden. In Ihrem Fall bestätigt die TE ausdrücklich, dass die Wohnungseingangstüren Gemeinschaftseigentum sind.

      Beschlusskompetenz der WEG
      Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz Regelungen zum Gemeinschaftseigentum treffen. Allerdings sind dieser Kompetenz Grenzen gesetzt. Ein Beschluss, der die Kosten oder die Instandhaltungspflichten für Teile des Gemeinschaftseigentums auf die Sondereigentümer abwälzt, ist nur wirksam, wenn entweder:

      eine Öffnungsklausel in der TE vorhanden ist, die solche Regelungen ausdrücklich erlaubt, oder
      eine entsprechende Vereinbarung zwischen allen Eigentümern (Einstimmigkeit erforderlich) getroffen wurde.
      Der von Ihnen genannte Beschluss aus dem Jahr 2014, wonach die Eigentümer die Kosten für den Austausch der Wohnungseingangstüren selbst tragen sollen, greift in die gesetzliche Zuständigkeitsverteilung zwischen WEG und Eigentümern ein. Ohne eine ausreichende Grundlage – wie eine Öffnungsklausel – fehlt der WEG hier die Beschlusskompetenz. Ein solcher Beschluss wäre demnach nichtig.

      Praktische Bedeutung für Ihren Fall
      Wenn der Beschluss aus 2014 nicht auf eine Öffnungsklausel gestützt werden kann und auch keine einstimmige Zustimmung aller Eigentümer vorliegt, bleibt die Regelung in der TE maßgeblich: Die Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum, und die WEG ist grundsätzlich für deren Austausch und die damit verbundenen Kosten verantwortlich.

      Es wäre jedoch ratsam, den Beschluss sowie die TE und die genaue Protokollierung des Beschlusses aus dem Jahr 2014 nochmals durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüfen zu lassen, um etwaige Besonderheiten Ihrer Gemeinschaft sicher zu berücksichtigen.

      Empfehlung
      Falls die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft weiterhin darauf besteht, dass Sie die Kosten selbst tragen müssen, können Sie:

      A: Den Beschluss vor einem Gericht auf seine Nichtigkeit prüfen lassen (sofern noch möglich).
      B: Mit Verweis auf die TE die WEG darauf hinweisen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kostentragung verpflichtet sind.

      Ich hoffe, diese Ausführungen helfen Ihnen weiter.
      Bei weiteren Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.

      Mit freundlichen Grüßen
      Alexander Kurz

  5. Sehr geehrter Herr Kurz,

    herzlichen Dank für Ihre Erläuterungen! Ich habe den Sachverhalt nunmehr durchdringen können, es hat sich jedoch eine Anschlussfrage ergeben.

    Der Beschluss wurde im Jahr 2014 unter den Anwesenden einstimmig gefasst. Von 25 Eigentümern waren 20 Eigentümer persönlich anwesend bzw. in Vollmacht vertreten. Dies entspricht 82.615 Miteigentumsanteilen von 100.000.

    Sie schreiben, dass ein Beschluss, der die Kosten oder die Instandhaltungspflichten für Teile des Gemeinschaftseigentums auf die Sondereigentümer abwälzt, nur wirksam ist, wenn eine entsprechende Vereinbarung zwischen allen Eigentümern (Einstimmigkeit erforderlich) getroffen wurde. Da beim Beschluss in 2014 lediglich 20 von 25 Eigentümern anwesend waren, die den Beschluss zwar einstimmig gefasst haben, wurde der Beschluss nicht von allen 25 Eigentümern gefasst und wäre demnach nichtig. Korrekt?

    Viele Grüße
    Christian Müller

    1. Sehr geehrter Herr Müller,

      vielen Dank für Ihre Rückfrage und die präzise Darstellung des Sachverhalts.

      Im vorliegenden Fall haben die anwesenden einstimmig zugestimmt.
      Die Beschlusskompetenz liegt bei der Eigentümerversammlung.
      Die Zustimmung ist hier von der Eigentümerversammlung zu fassen. (Nicht von allen Eigentümern, bzw. ungezählt bleiben demnach die Nicht-Anwesenden oder eben die nicht abgegebenen Stimmen)

      Falls Sie weitere Fragen haben oder Unterstützung bei der Klärung des Sachverhalts benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

      Mit freundlichen Grüßen
      Alexander Kurz

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert

Weitere Berichte

Diese Seite verwendet Cookies, um die Nutzerfreundlichkeit zu verbessern. Mit der weiteren Verwendung stimmen Sie dem zu.

Datenschutzerklärung