Die neue Beschlusskompetenz zur Begründung von Kostenverteilungsschlüssel für Erhaltungsmaßnahmen ermöglicht auch, die Kostenverteilung schlicht für die Verteilung der Kosten einzelner Gebäudeteile zu beschließen. Der folgende Beschlussvorschlag hat den Klassiker „Fenster/Balkon-/Wohnungseingangstüren“ zum Inhalt, damit den jeweiligen Sondereigentümer alle Erhaltungskosten für die Fenster und Türen seiner Einheit einschließlich derjenigen für einen Austausch treffen. Entsprechende Beschlüsse sind seit 1.12.2020 wirksam. Altbeschlüsse bleiben indessen mangels Beschlusskompetenz nichtig, solange sie nicht auf eine Öffnungsklausel gestützt werden können. Die neue Beschlusskompetenz in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist auf die Kostenverteilung begrenzt. Für Beschlüsse mit dem Inhalt, dass jeder Eigentümer selbst für die Erhaltung seiner Fenster zu sorgen hat, besteht weiterhin keine Beschlusskompetenz. Diese sind also weiterhin nicht möglich. Es besteht allein die Opti-on, bauwilligen Eigentümern die von ihnen begehrte Maßnahme zu gestatten.
TOP XX: Beschlussfassung zur Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern im Bereich des Sondereigentums sowie der Eingangstür zur Sondereigentumseinheit
Beschluss-Vorschlag/Beschlussantrag:
Die Kosten notwendiger Erhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen an Außenfenstern im Bereich einer Sondereigentumseinheit einschließlich ihres Austauschs hat der jeweilige Eigentümer der betroffenen Sondereigentumseinheit zu tragen. Entsprechendes gilt für Erhaltungsmaßnahmen einschließlich des Austauschs von Eingangstüren zu den Sondereigentumseinheiten. Auch diese Kosten hat der betreffende Eigentümer der jeweilig betroffenen Sondereigentumseinheit zu tragen.
Die Finanzierung der Kosten derartiger Maßnahmen erfolgt zunächst aus der Erhaltungsrücklage. Der Verwalter hat die sich auf Grundlage der ihm seitens des Fachunternehmens erteilten Rechnung ergebenden Kosten und alle weiteren diesbezüglich verbundenen Kosten und Gebühren dem jeweils betroffenen Wohnungseigentümer in Rechnung zu stellen und den Rechnungsbetrag nach erfolgter Zahlung der Erhaltungsrücklage zuzuführen.
Achtung! Selbst wenn Sie für den Erhalt / Erneuerung der Fenster Ihrer Wohnung selbst zahlen müssen, bestimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Art der Erhaltung. Das bedeutet, die Gemeinschaft entscheidet beispielsweise über das Rahmenmaterial bei neuen Fenstern / Türen oder über die Farbe eines neuen Anstrichs.
4 Antworten
Sehr geehrter Herr Kurz,
ich habe folgendes zum o. g. Thema gelesen, bzw. ergibt sich daraus folgende Frage an Sie:
Wenn ich als EG die Kosten z. B. Wohnungseingangstüre zu 100 % tragen soll – durch Beschluss festgelegt -, kann aber die Verwaltung / die Gemeinschaft nicht ohne Zustimmung von mir den Austausch vornehmen?
Für Ihre Stellungnahme wäre ich sehr dankbar.
Mit freundlichem Gruß
Herbert Born
Sehr geehrter Herr Born,
vielen Dank für Ihre Nachricht und die Schilderung Ihrer Frage.
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass es in Wohnungseigentümergemeinschaften grundsätzlich möglich ist, dass durch einen Beschluss bestimmte Kosten, wie beispielsweise die für den Austausch einer Wohnungseingangstüre, einem einzelnen Eigentümer auferlegt werden. Solche Beschlüsse müssen jedoch im Einklang mit den gesetzlichen Regelungen und der Teilungserklärung stehen.
Hinsichtlich Ihrer Frage, ob die Verwaltung bzw. die Gemeinschaft ohne Ihre Zustimmung den Austausch der Wohnungseingangstüre vornehmen kann, kommt es auf verschiedene Faktoren an. Grundsätzlich gilt:
Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum: Die Wohnungseingangstüre gehört in der Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum, da sie das Gebäude nach außen hin abschließt. Dementsprechend liegt die Zuständigkeit für deren Instandhaltung oder Austausch grundsätzlich bei der Gemeinschaft.
Beschlussfassung: Wenn die Gemeinschaft einen Beschluss gefasst hat, dass die Wohnungseingangstüre ausgetauscht werden soll und die Kosten dafür zu 100 % Ihnen auferlegt werden, dann ist dieser Beschluss bindend, solange er ordnungsgemäß zustande gekommen ist und nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt.
Zustimmung: Ihre Zustimmung zum Austausch könnte erforderlich sein, wenn Sie durch den Austausch in besonderer Weise betroffen sind, etwa durch eine Veränderung Ihres Sondereigentums. In den meisten Fällen genügt jedoch ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, um solche Maßnahmen durchzuführen.
Zusammengefasst bedeutet dies, dass Sie grundsätzlich die Kosten für den Austausch der Wohnungseingangstüre tragen müssen, wenn dies so beschlossen wurde. Ihre Zustimmung zum eigentlichen Austausch ist in der Regel nicht erforderlich, solange es sich um eine Maßnahme des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und der Beschluss ordnungsgemäß gefasst wurde.
Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Es handelt sich hierbei jedoch nur um eine beispielhafte Erklärung und nicht um eine Rechtsberatung. In jedem Fall würde ich Ihnen empfehlen einen Fachanwalt zu konsultieren und Ihre Fragen rechtlich prüfen zu lassen,.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Kurz
Was macht man als ein ET von 13 Wohnungen, wenn der Verwalter
1. Die Betriebskistenabrechnungen erst zum 9.November erstellt?
2. wenn er zugesagte Aufgaben für die Wiederherstellung der Gegensprech- und Türöffnungsanlage über ca. 4 Jahre nicht umsetzt und mir ein neuer Mieter (schwerbehindert) nach nur einem Miettag kündigt
3. wenn der Verwalter Leistungen abrechnet, diese aber nicht erbringt. Angeblich sollen über mehrere Jahre kein Zugang zu meinen beiden Wohnungen für die Wartungsaktivitäten der Rauchwarnmelder
Guten Tag Herr Drosdatis,
zu Ihren Fragen bezüglich des Verhaltens des Verwalters hier meine Einschätzung:
Verspätete Betriebskostenabrechnungen (erst am 9. November):
Nach § 556 BGB muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Bei verspäteter Erstellung haben die Mieter das Recht, Nachzahlungen zu verweigern. Dies kann Ihnen als Eigentümer Schwierigkeiten bereiten, insbesondere bei der Verwaltung Ihrer Immobilien.
Vorgehen: Sie sollten den Verwalter schriftlich auf diese Pflicht hinweisen und eine Abmahnung aussprechen. Dabei können Sie eine Frist setzen, bis zu der die Abrechnungen vorliegen müssen, um künftige Verzögerungen zu vermeiden.
Nicht umgesetzte Wiederherstellung der Gegensprech- und Türöffnungsanlage über 4 Jahre:
Wenn der Verwalter trotz Zusagen keine Maßnahmen ergriffen hat und dies zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führt, kann das als Verletzung seiner Pflichten gewertet werden. Besonders schwerwiegend ist dies, wenn ein schwerbehinderter Mieter betroffen ist.
Vorgehen: Auch hier ist eine schriftliche Abmahnung notwendig, in der Sie auf die lange Verzögerung hinweisen und eine Frist für die Fertigstellung setzen. Sollten Sie durch den Mieterauszug wirtschaftliche Verluste erleiden, könnten Sie prüfen, ob Sie Schadensersatz vom Verwalter fordern können.
Abrechnung nicht erbrachter Leistungen (Wartung der Rauchwarnmelder):
Wenn der Verwalter Leistungen abrechnet, die nicht erbracht wurden, liegt möglicherweise ein Betrug vor. Das kann schwerwiegende rechtliche Konsequenzen haben. Die Wartung der Rauchwarnmelder ist eine wichtige Sicherheitsmaßnahme, und es wäre problematisch, wenn dies nicht ordnungsgemäß erfolgt ist.
Vorgehen: Fordern Sie detaillierte Nachweise über die angeblich erbrachten Wartungsarbeiten an. Falls diese nicht vorliegen, sollten Sie die Rückerstattung der entsprechenden Kosten verlangen und möglicherweise auch rechtliche Schritte gegen den Verwalter einleiten.
Empfehlungen:
Schriftliche Abmahnungen: Setzen Sie dem Verwalter in allen drei Fällen schriftlich Fristen zur Erfüllung seiner Pflichten.
Eigentümerversammlung: Besprechen Sie diese Vorfälle mit den anderen Eigentümern. Gemeinsam könnten Sie überlegen, ob ein Wechsel des Verwalters in Betracht gezogen werden sollte.
Rechtliche Schritte: Wenn der Verwalter weiterhin seine Pflichten verletzt, wäre es sinnvoll, rechtliche Schritte zu erwägen, eventuell auch mit Unterstützung eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.
Ich hoffe, diese Einschätzung hilft Ihnen weiter.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Kurz