Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist in Deutschland die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Begründet wird die Gemeinschaft durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG oder durch Teilung nach § 8 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist teil-rechtsfähig (§ 10 Abs. 6 WEG). Trotz mancher Gemeinsamkeit (Teil-Rechtsfähigkeit, Gesamthandsgemeinschaft) ist die WEG keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern ein Verband eigener Art.
Angemessenheit der Ansparung / Höhe der Instandhaltungsrücklage
Für eine Bemessung der Instandhaltungsrücklage liegt keine verpflichtende, gesetzliche Regelung vor. Entscheidend ist die Festlegung der Instandhaltungsrücklage im jährlichen Wirtschaftsplan der WEG.
Anhaltspunkte für die Berechnung der Instandsetzungsrücklage bietet zunächst § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV). Hiernach dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 EUR, bei einer solchen von mindestens 22 Jahren höchstens 9 EUR und einer solchen von mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 EUR als Instandhaltungskosten angesetzt werden.
Instandhaltungsrücklagenberechnung:
Die Wohnanlage ist 15 Jahre alt. Die Instandhaltungsrücklage soll 7,10 EUR je qm Wohnfläche im Jahr betragen. Für eine 75 qm große Wohnung würde sich demnach eine monatliche Instandhaltungsrücklage von 44,38 EUR errechnen.
Die Bemessung der Höhe der Instandhaltungsrücklage nach § 28 Abs. 2 II. BV setzt also am Alter der Immobilie an.
Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer
Da die konkrete Bemessung der Höhe einer angemessenen Instandhaltungsrücklage erheblichen Unsicherheiten begegnet, räumt die Rechtsprechung den Wohnungseigentümern einen weiten Ermessensspielraum ein. Maßgeblich sind stets die Umstände im konkreten Einzelfall. Nur wesentlich überhöhte oder zu niedrige Ansätze widersprechen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Bei der Bemessung ist in jeden Fall das Gebäude-Baujahr und die künftig zu erwartenden Reparatur- bzw. Instandhaltungsarbeiten zu berücksichtigen. Bei einem Neubau oder einem kernsanierten Altbau kann für die ersten Jahre auf eine hohe Rücklage verzichtet werden.
