Die Frage, wie Stellplätze in einer Tiefgarage rechtlich und abrechnungstechnisch behandelt werden, ist für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) von großer Bedeutung. Insbesondere die Einordnung von Stellplätzen als Teileigentum oder die Abrechnung zusammen mit der jeweiligen Wohnung (Sondereigentum) erfordert klare Beschlüsse und eine rechtssichere Vorgehensweise. Im Folgenden beleuchten wir die rechtlichen Grundlagen und die notwendigen Schritte zur Beschlussfassung.
Rechtliche Grundlagen
Die rechtliche Grundlage für die Zuordnung und Abrechnung von Stellplätzen findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
- Teileigentum: Stellplätze bspw. in der Tiefgarage können als Teileigentum ausgewiesen werden, wenn sie baulich klar abgegrenzt sind. Teileigentum ist gemäß § 1 Abs. 3 WEG ein Sondereigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient.
- Sondernutzungsrecht: Alternativ können Stellplätze als Sondernutzungsrecht zusammen mit einer Wohnung zugeordnet werden. Dies erfordert, dass die Zuordnung eindeutig in der Teilungserklärung, im entsprechenden Wohnungsgrundbuch geregelt ist oder durch einen entsprechenden Beschluss der WEG vorgenommen wird.
- Gemeinschaftseigentum: Wenn Stellplätze nicht als Teileigentum oder Sondereigentum definiert sind, gehören sie automatisch zum Gemeinschaftseigentum. Eine Nutzung und Abrechnung ist dann über Gebrauchsregelungen und Nutzungsvereinbarungen zu regeln.
Abrechnung von Stellplätzen als Teileigentum oder Sondernutzungsrecht
Damit Stellplätze in der Tiefgarage gemeinsam mit einer Wohnung abgerechnet werden können, sind folgende Schritte notwendig:
- Prüfung der Teilungserklärung: In der Teilungserklärung sollte klar geregelt sein, ob Stellplätze als Teileigentum/Sondereigentum oder als Sondernutzungsrecht ausgewiesen sind. Fehlt eine Regelung, ist ein Beschluss der WEG erforderlich.
- Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung: Um die Abrechnung von Stellplätzen zusammen mit der Wohnung zu regeln, muss ein entsprechender Beschluss gemäß § 23 WEG gefasst werden. Dieser Beschluss sollte enthalten:
- Die Zuordnung der Stellplätze zu den jeweiligen Wohnungen.
- Die Festlegung, dass Betriebskosten der Stellplätze in die Hausgeldabrechnung der zugeordneten Wohnungen einfließen.
- Anpassung der Abrechnungsregelungen: Die Abrechnungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung oder der Hausgeldabrechnung müssen entsprechend geändert werden. Dies betrifft insbesondere die Aufteilung der Kosten für Beleuchtung, Reinigung oder Wartung der Tiefgarage.
- Eintragung ins Grundbuch: Ist eine dauerhafte Zuordnung von Stellplätzen zu Wohnungen gewünscht, sollte dies grundbuchrechtlich geregelt werden. Dies kann durch eine Änderung der Teilungserklärung und entsprechende Eintragungen im Grundbuch erfolgen.
Beschlussfassung: Anforderungen und Mehrheiten
Die Beschlussfassung über die Zuordnung und Abrechnung von Stellplätzen erfordert in der Regel eine qualifizierte Mehrheit. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG können die Kostenverteilung und Abrechnungsmodalitäten angepasst werden, wenn die Mehrheit der Eigentümer zustimmt. Bei grundlegenden Änderungen, die die Teilungserklärung betreffen, ist jedoch Einstimmigkeit erforderlich.
Vorteile der zusammenhängenden Abrechnung mit einem Sondereigentum
Die Zuordnung von Stellplätzen zu Wohnungen und die gemeinsame Abrechnung bietet folgende Vorteile:
- Klarheit: Eigentümer wissen genau, welche Kosten auf sie zukommen.
- Geringerer Verwaltungsaufwand: Die Abrechnung erfolgt einheitlich über die Hausgeldabrechnung.
- Rechtssicherheit: Durch klare Beschlussfassung und Eintragung ins Grundbuch werden Streitigkeiten vermieden.
Fazit
Die Behandlung von Stellplätzen als Teileigentum oder Sondereigentum erfordert klare Regelungen und eine rechtssichere Beschlussfassung. Eine enge Abstimmung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegebenenfalls mit juristischer Unterstützung ist hierbei essenziell. Mit den richtigen Maßnahmen können sowohl die Nutzung als auch die Abrechnung effizient und konfliktfrei gestaltet werden. Dieser Bericht ersetzt keine Rechtsberatung und ist ggf. nicht für alle Gemeinschaften passend.
Musterbeschluss:
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen, dass die Tiefgaragen-Stellplätze (Teileigentume) künftig zusammen mit der Hausgeldabrechnung über die Wohnungen (Sondereigentume) abgerechnet werden und keine separate Hausgeldabrechnung über Teileigentume erfolgt. Sachkonten, die bisher nur die Teileigentume betrafen sollen mit dem Verteilerschlüssel „Nach Anzahl der Stellplätze“ in der Hausgeldabrechnung verteilt werden. Alle übrigen Kosten sollen nach Miteigentumsanteil verteilt werden. Die Verwaltung wird angewiesen und beauftragt die Miteigentumsanteile der Teileigentume zu den Miteigentumsanteilen der Sondereigentum zu addieren. Dieser Beschluss stellt eine dauerhafte Kostenverteilung regeln. Die Verwaltung wird beauftragt den Beschluss durch einen Notar nach Wahl der Verwaltung in die Grundbücher eintragen zu lassen. Sollte eine Teileigentumseinheit (Stellplatz in der Tiefgarage) einem Nicht-Wohnungseigentümer gehören, wird für diese Einheit eine separate Hausgeldabrechnung erstellt.
2 Antworten
Ist ein Hausverwalter berechtigt Verwaltergebühren für einen offenen Stellplatz der zu meiner Eigentumswohnung gehört ein zu ziehen. Wo auch keine Leistungen erbracht werden
Guten Tag Herr Schneider,
wenn dies so wirklich ohne Gegenleistungen geschieht, ist es sicherlich nicht gerechtfertigt. Mir ist aber auch bekannt, dass manche „ggf. ältere“ Verwalterverträge es vorsehen, dass Verwaltervergütungen pro Wohnung und auch pro KFZ-Stellplätze berechnet = also damit die Größe der Liegenschaft kenntlich gemacht wird. Bei unseren Verträgen wird entweder pauschal (bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften) oder rein nach Abrechnungseinheiten berechnet. Prüfen Sie hier einfach mal die Teilungserklärung und den Verwaltervertrag oder gehen Sie mit dem jetzigen Verwalter ins Gespräch, letzteres hilft bestimmt Ihren Unmut zu lösen.
Viele Grüße
Alexander Kurz