Die Frage, wie Stellplätze in einer Tiefgarage rechtlich und abrechnungstechnisch behandelt werden, ist für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) von großer Bedeutung. Insbesondere die Einordnung von Stellplätzen als Teileigentum oder die Abrechnung zusammen mit der jeweiligen Wohnung (Sondereigentum) erfordert klare Beschlüsse und eine rechtssichere Vorgehensweise. Im Folgenden beleuchten wir die rechtlichen Grundlagen und die notwendigen Schritte zur Beschlussfassung.
Rechtliche Grundlagen
Die rechtliche Grundlage für die Zuordnung und Abrechnung von Stellplätzen findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
- Teileigentum: Stellplätze bspw. in der Tiefgarage können als Teileigentum ausgewiesen werden, wenn sie baulich klar abgegrenzt sind. Teileigentum ist gemäß § 1 Abs. 3 WEG ein Sondereigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient.
- Sondernutzungsrecht: Alternativ können Stellplätze als Sondernutzungsrecht zusammen mit einer Wohnung zugeordnet werden. Dies erfordert, dass die Zuordnung eindeutig in der Teilungserklärung, im entsprechenden Wohnungsgrundbuch geregelt ist oder durch einen entsprechenden Beschluss der WEG vorgenommen wird.
- Gemeinschaftseigentum: Wenn Stellplätze nicht als Teileigentum oder Sondereigentum definiert sind, gehören sie automatisch zum Gemeinschaftseigentum. Eine Nutzung und Abrechnung ist dann über Gebrauchsregelungen und Nutzungsvereinbarungen zu regeln.
Abrechnung von Stellplätzen als Teileigentum oder Sondernutzungsrecht
Damit Stellplätze in der Tiefgarage gemeinsam mit einer Wohnung abgerechnet werden können, sind folgende Schritte notwendig:
- Prüfung der Teilungserklärung: In der Teilungserklärung sollte klar geregelt sein, ob Stellplätze als Teileigentum/Sondereigentum oder als Sondernutzungsrecht ausgewiesen sind. Fehlt eine Regelung, ist ein Beschluss der WEG erforderlich.
- Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung: Um die Abrechnung von Stellplätzen zusammen mit der Wohnung zu regeln, muss ein entsprechender Beschluss gemäß § 23 WEG gefasst werden. Dieser Beschluss sollte enthalten:
- Die Zuordnung der Stellplätze zu den jeweiligen Wohnungen.
- Die Festlegung, dass Betriebskosten der Stellplätze in die Hausgeldabrechnung der zugeordneten Wohnungen einfließen.
- Anpassung der Abrechnungsregelungen: Die Abrechnungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung oder der Hausgeldabrechnung müssen entsprechend geändert werden. Dies betrifft insbesondere die Aufteilung der Kosten für Beleuchtung, Reinigung oder Wartung der Tiefgarage.
- Eintragung ins Grundbuch: Ist eine dauerhafte Zuordnung von Stellplätzen zu Wohnungen gewünscht, sollte dies grundbuchrechtlich geregelt werden. Dies kann durch eine Änderung der Teilungserklärung und entsprechende Eintragungen im Grundbuch erfolgen.
Beschlussfassung: Anforderungen und Mehrheiten
Die Beschlussfassung über die Zuordnung und Abrechnung von Stellplätzen erfordert in der Regel eine qualifizierte Mehrheit. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG können die Kostenverteilung und Abrechnungsmodalitäten angepasst werden, wenn die Mehrheit der Eigentümer zustimmt. Bei grundlegenden Änderungen, die die Teilungserklärung betreffen, ist jedoch Einstimmigkeit erforderlich.
Vorteile der zusammenhängenden Abrechnung mit einem Sondereigentum
Die Zuordnung von Stellplätzen zu Wohnungen und die gemeinsame Abrechnung bietet folgende Vorteile:
- Klarheit: Eigentümer wissen genau, welche Kosten auf sie zukommen.
- Geringerer Verwaltungsaufwand: Die Abrechnung erfolgt einheitlich über die Hausgeldabrechnung.
- Rechtssicherheit: Durch klare Beschlussfassung und Eintragung ins Grundbuch werden Streitigkeiten vermieden.
Fazit
Die Behandlung von Stellplätzen als Teileigentum oder Sondereigentum erfordert klare Regelungen und eine rechtssichere Beschlussfassung. Eine enge Abstimmung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegebenenfalls mit juristischer Unterstützung ist hierbei essenziell. Mit den richtigen Maßnahmen können sowohl die Nutzung als auch die Abrechnung effizient und konfliktfrei gestaltet werden. Dieser Bericht ersetzt keine Rechtsberatung und ist ggf. nicht für alle Gemeinschaften passend.
Musterbeschluss:
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen, dass die Tiefgaragen-Stellplätze (Teileigentume) künftig zusammen mit der Hausgeldabrechnung über die Wohnungen (Sondereigentume) abgerechnet werden und keine separate Hausgeldabrechnung über Teileigentume erfolgt. Sachkonten, die bisher nur die Teileigentume betrafen sollen mit dem Verteilerschlüssel „Nach Anzahl der Stellplätze“ in der Hausgeldabrechnung verteilt werden. Alle übrigen Kosten sollen nach Miteigentumsanteil verteilt werden. Die Verwaltung wird angewiesen und beauftragt die Miteigentumsanteile der Teileigentume zu den Miteigentumsanteilen der Sondereigentum zu addieren. Dieser Beschluss stellt eine dauerhafte Kostenverteilung regeln. Die Verwaltung wird beauftragt den Beschluss durch einen Notar nach Wahl der Verwaltung in die Grundbücher eintragen zu lassen. Sollte eine Teileigentumseinheit (Stellplatz in der Tiefgarage) einem Nicht-Wohnungseigentümer gehören, wird für diese Einheit eine separate Hausgeldabrechnung erstellt.
4 Antworten
Ist ein Hausverwalter berechtigt Verwaltergebühren für einen offenen Stellplatz der zu meiner Eigentumswohnung gehört ein zu ziehen. Wo auch keine Leistungen erbracht werden
Guten Tag Herr Schneider,
wenn dies so wirklich ohne Gegenleistungen geschieht, ist es sicherlich nicht gerechtfertigt. Mir ist aber auch bekannt, dass manche „ggf. ältere“ Verwalterverträge es vorsehen, dass Verwaltervergütungen pro Wohnung und auch pro KFZ-Stellplätze berechnet = also damit die Größe der Liegenschaft kenntlich gemacht wird. Bei unseren Verträgen wird entweder pauschal (bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften) oder rein nach Abrechnungseinheiten berechnet. Prüfen Sie hier einfach mal die Teilungserklärung und den Verwaltervertrag oder gehen Sie mit dem jetzigen Verwalter ins Gespräch, letzteres hilft bestimmt Ihren Unmut zu lösen.
Viele Grüße
Alexander Kurz
Guten Tag,
TG Stellplätze wurden in unserer WEG vom Bauträger an Wohnungsinhaber verkauft.
In einer ETV wurde beschlossen diese Stellplätze aus der Gemeinschaft zu separieren. Die Inhaber der Stellplätze sparen für Reparaturen in einen TG Erhaltungsaufwand.
Die Abrechnung des TG Stroms wird von der gesamten WEG getragen (es gibt keinen separaten Stromzähler für die TG).
Ein Hauswart führt zu 80% Arbeiten in und für die Tiefgarage durch, es bezahlt die Gemeinschaft.
Wasser tritt durch Baumangel in die TG, zwei Gutachter (Boden und Bau) erstellen Gutachten, eine Firma öffnet dazu den TG Boden, es bezahlt die Gemeinschaft.
Der Bauträger reicht einen „Lösungsvorschlag“ ein. Der technische Leiter der Verwaltung sieht diesen Vorschlag als praktikabel (obwohl beide Gutachten dagegen sprechen) empfiehlt jedoch noch einmal den Baugutachter diesen Vorschlag prüfen zu lassen. Es bezahlt die Gemeinschaft (Verwalter „ Das muss geprüft werden als Beweis, der Richter kennt sich in Bausachen nicht aus. Ne, der kann selbst Gutachter heranziehen) Die Gemeinschaft beschließt ausserdem, entscheidet der Gutachter pro Lösungsplan (obwohl er im ersten Gutachten klar Maßnahmen empfohlen hat, konträr zu diesem Lösungsplan)dann soll dieser Plan durchgeführt werden. Es bezahlt die Gemeinschaft. Gestritten wurde sich um 7,50 Kabelgebühren, die nun nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden können, Sammelvertrag endet 2028, er wurde in 2024 beschlossen. Hilfe kommt von einem Verwaltungsbeitatsmitglied „ Man kann ja ausziehen wenn man nicht zufrieden“ „ Du zahlst mir meine Wohnung und den Umzug und ich bin weg.“
Vielen Dank für Ihre Nachfrage und die detaillierte Darstellung der Situation innerhalb Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die geschilderte Konstellation ist in rechtlicher und praktischer Hinsicht durchaus anspruchsvoll und verdient daher eine sorgfältige Einordnung.
Selbstverständlich, nachfolgend finden Sie einen passenden Haftungsausschluss-Text, den Sie an Ihre Stellungnahme oder E-Mail anhängen können:
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**Hinweis und Haftungsausschluss:**
Bitte beachten Sie, dass es sich bei meiner Stellungnahme um eine fachliche Einschätzung aus Sicht der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften handelt. Die Ausführungen stellen keine verbindliche Rechtsberatung dar und ersetzen keinesfalls die individuelle rechtliche Würdigung durch eine entsprechend qualifizierte juristische Fachkraft.
Zur abschließenden rechtlichen Bewertung der dargestellten Fragestellungen sowie zur Prüfung etwaiger individueller Ansprüche empfehlen wir ausdrücklich die Konsultation eines im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Rechtsanwalts. Eine Haftung für etwaige rechtliche Fehleinschätzungen oder daraus resultierende Konsequenzen wird ausgeschlossen.
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Für die Beantwortung ist zunächst festzuhalten, dass die Separierung der Tiefgaragenstellplätze durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung grundsätzlich zulässig ist, sofern diese Stellplätze rechtlich als Sondereigentum im Grundbuch ausgewiesen wurden und lt. Teilungserklärung hierzu nichts dagegenspricht.
Wenn dem so ist und die Instandhaltung sowie Erhaltung dieser Bereiche nicht mehr von der Gemeinschaft, sondern von den jeweiligen Stellplatzinhabern zu tragen sind, ist die Einrichtung eines gesonderten Erhaltungsaufwands – etwa in Form eines Rücklagenkontos – gängige und auch sachgerechte Praxis. Diese Vorgehensweise führt allerdings nicht zwangsläufig dazu, dass sämtliche damit in Zusammenhang stehenden Kosten vollständig von der Gemeinschaft getrennt werden können.
Hinsichtlich der Stromkosten für die Tiefgarage stellt sich die Situation differenzierter dar. Wenn kein gesonderter Stromzähler für die Tiefgarage installiert wurde, erfolgt die Stromabrechnung über den Allgemeinstrom und somit zu Lasten der gesamten Eigentümergemeinschaft. Eine verursachungsgerechte Verteilung auf lediglich die Stellplatzinhaber ist in diesem Fall nur dann rechtlich möglich, wenn entweder eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung besteht oder ein ordnungsgemäßer Beschluss gefasst wurde. Fehlt beides, so verbleibt die Kostentragungspflicht rechtlich bei der Gesamtheit der Eigentümer.
Ähnlich ist es mit den Hausmeisterleistungen zu beurteilen. Auch wenn diese zu einem erheblichen Teil zugunsten der Tiefgarage erbracht werden, sind sie ohne gesonderte Regelung oder entsprechenden Beschluss Bestandteil der allgemeinen Bewirtschaftungskosten und müssen von der gesamten Gemeinschaft getragen werden. Eine verursachungsgerechte Zuordnung auf einzelne Eigentümergruppen ist auch hier nur im Rahmen einer klar geregelten Sonderverteilung zulässig.
Bezüglich der Gutachten und Reparaturmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage ist zu beachten, dass die dort festgestellten Baumängel in aller Regel das Gemeinschaftseigentum betreffen – insbesondere dann, wenn es sich um tragende Teile der Bausubstanz oder Abdichtungen handelt. In solchen Fällen ist es gerechtfertigt, dass die Kosten für die Einholung technischer Gutachten sowie für erforderliche Öffnungen und Prüfmaßnahmen durch die Gemeinschaft getragen werden, unabhängig davon, ob sich die Symptome des Schadens hauptsächlich in der Tiefgarage zeigen. Der Umstand, dass der Bauträger einen Lösungsvorschlag unterbreitet hat, welcher vom technischen Leiter der Verwaltung als grundsätzlich praktikabel erachtet wird, obwohl er im Widerspruch zu den vorliegenden Gutachten steht, unterstreicht die Notwendigkeit einer unabhängigen Überprüfung. Es ist nachvollziehbar, wenn eine erneute fachliche Bewertung eingeholt wird, um im möglichen gerichtlichen Verfahren eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu haben. Ein Gericht ist nicht verpflichtet, den Ausführungen eines privaten Sachverständigen oder Verwaltungsbeirats zu folgen; vielmehr wird oftmals ein Gerichtsgutachter hinzugezogen, weshalb eine zusätzliche fachliche Absicherung zur Minimierung prozessualer Risiken aus Sicht der Verwaltung sinnvoll erscheint.
Dass die Gemeinschaft darüber hinaus beschlossen hat, im Falle einer positiven Bewertung des vom Bauträger vorgeschlagenen Lösungsweges durch den Gutachter diesen Plan umzusetzen, ist grundsätzlich zulässig, sofern der Beschlussinhalt hinreichend bestimmt ist. Gleichwohl ist es inhaltlich kritisch zu sehen, wenn der Lösungsvorschlag in offenem Widerspruch zu bereits ausgesprochenen fachlichen Empfehlungen steht. In einem solchen Fall wäre eine Rücksprache mit einem unabhängigen Baujuristen ratsam, um sicherzustellen, dass nicht unnötig hohe Kosten entstehen oder spätere Gewährleistungsansprüche verwirkt werden.
Der Umstand, dass innerhalb der Eigentümerversammlung intensiv über vergleichsweise geringe Beträge – wie etwa die nicht mehr umlagefähigen Kabelgebühren in Höhe von 7,50 € – gestritten wird, während andererseits erhebliche bauliche und finanzielle Maßnahmen weitreichende Auswirkungen haben, spricht für eine gewisse Unausgewogenheit in der Diskussionskultur. Dass ein Sammelvertrag nicht mehr auf Mieter umgelegt werden kann, kann aus aktueller rechtlicher Entwicklung resultieren, beispielsweise durch Änderungen in der Betriebskostenverordnung oder durch gerichtliche Entscheidungen zur Umlagefähigkeit solcher Sammelverträge. Dass dieser Vertrag erst kürzlich beschlossen wurde, ist aus verwaltungstechnischer Sicht als kritisch zu bewerten, wenn die Umlegbarkeit rechtlich bereits fragwürdig war.
Besonders bedauerlich ist jedoch die von Ihnen geschilderte Kommunikation zwischen Verwaltungsbeiratsmitgliedern und Eigentümern. Äußerungen wie „Dann ziehen Sie doch aus“ oder die Forderung nach Zahlung einer Wohnung und eines Umzugs stellen keine sachliche Auseinandersetzung mit der Thematik dar, sondern sind ein Ausdruck emotionaler Eskalation. Eine funktionierende Eigentümergemeinschaft lebt von gegenseitigem Respekt, Kommunikation auf Augenhöhe und dem Bemühen, sachgerechte und gemeinschaftsverträgliche Lösungen zu finden. Als Verwaltung empfehlen wir in solchen Situationen dringend, die Diskussion zu versachlichen und sich auf die rechtlichen und technischen Aspekte zu konzentrieren.
Ich hoffe, dass meine Einschätzung Ihnen weiterhilft.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Kurz